تشير بيانات الخطة العمرانية إلى أن المناطق السكنية الواقعة ضمن المجموعة الأولى من اشتراطات تقسيم المناطق العمرانية تم تصنيفها على أساس الأوضاع السكانية إلى 6 فئات ضمن التنمية المكانية للبلديات. وكشفت مصادر متطابقة لـ لوسيل عن تعثر في تنفيذ الاشتراطات العمرانية الجديدة منذ مطلع شهر يناير الماضي وأن وزارة البلدية والبيئة لا تزال تعمل على بلورة آليات تنفيذ، حيث صدر قرار من سعادة محمد بن عبد الله الرميحي وزير البلدية والبيئة بتشكيل لجنة تتولى تنفيذ عمليات تخطيط القرى. كذلك أثارت الإجراءات التنفيذية لتطبيق الاشتراطات العمرانية جدلا في أوساط المقاولين وملاك المنازل والأراضي وتحديدا بما يتعلق بالمساحات المسموح بها للبناء وسعة الشوارع الجانبية والخلفية والبنتهاوس . وفي ذات السياق يستفيد من تنفيذ الاشتراطات العمرانية المواطنون أصحاب قسائم الأراضي وشركات التشييد والمقاولات العاملة في مجال البناء.
وخلال اجتماع للمجلس البلدي عقد مؤخراً أكد المهندس سعد القحطاني مدير إدارة الشؤون الفنية ببلدية الريان أن تنفيذ قرار زيادة مساحة الـ بنتهاوس إلى 70% من المساحة سيبدأ العمل به قريبا، مشيرا إلى الإعداد لإصدار المعايير التفصيلية لخطة العمل خلال أسبوعين..
الأراضي المستفيدة
تكشف سجلات أشغال أن الهيئة تنفذ أعمالا تزيد على 55 ألف قطعة أرض خلال الفترة من 2014 وحتى 2022 في 32 منطقة بالدولة، وسوف تخضع غالبية تلك المساحات للاشتراطات العمرانية الجديدة.
ونفذت أشغال البنية التحتية لخدمة أكثر من 22 ألف قطعة أرض بين عامي 2014 و2017 وهي الأراضي التي ستطبق على من لم يتم تشييد مساكن فوقها الاشتراطات العمرانية الجديدة، موزعة على 18 منطقة، منها 20,637 قطعة أرض في المناطق السكنية القائمة و1829 قطعة أرض في مناطق قسائم أراضي المواطنين الجديدة. وخلال الأربع سنوات القادمة (2018 2022)، من المخطط أن تقوم أشغال بتنفيذ البنية التحتية لخدمة 32855 قطعة أرض، موزعة على 14 منطقة ستطبق عليها الاشتراطات العمرانية الجديدة، منها 24284 قطعة بالمناطق السكنية القائمة و8,571 قطعة بمناطق قسائم أراضي المواطنين الجديدة. هذا وتزيد نسبة قطع الأراضي السكنية التي ستنفذها أشغال الأربع سنوات القادمة (2018 2022) 45% مقارنة بما نفذته خلال الأربع سنوات الماضية (2014 - 2017).
ورصدت لوسيل إجمالي قسائم الأراضي السكنية التي أعلنت أشغال عن اكتمالها، حيث بلغت 26127 قسيمة سكنية خلال 5 أعوام، وذلك طبقاً لخطة أشغال لتنفيذ البنية التحتية بالمناطق السكنية القائمة ومناطق أراضي المواطنين الجديدة، وتلك الأراضي هي التي ستطبق عليها الاشتراطات العمرانية الجديدة.
الاشتراطات التنفيذية
تحت بند اشتراطات تقسيم المناطق تشير الخطة العمرانية إلى أن الغرض من وضع اللوائح التنفيذية للاشتراطات التخطيطية والتصميمية للمناطق يتمثل في تنفيذ خطط التنمية المكانية لدولة قطر التي تم إعدادها لبلديات الدوحة والريان والشيحانية والظعاين وأم صلال، بالإضافة إلى بلدية الشمال، وسوف يمتد نطاق تغطيتها ليشمل بلديتي الخور والوكرة في المستقبل، وحتى يتسنى لإدارة عمليات التنمية العمرانية العمل بكفاءة في دولة قطر، تم تقسيم اللوائح التنفيذية لثلاث مجموعات من الاشتراطات، المجموعة الأولى منها هي التي نتعرض لأحد عناصرها وتضم عدد (21) منطقة تخطيطية منفصلة، تتضمن أنماطا متعددة للاستخدامات السكنية والصناعية والخدمات العامة، بالإضافة إلى المناطق التنموية الأخرى ذات العلاقة بتطوير العديد من الأنشطة، منها السياحية والزراعية. وهنا نركز على عنصر المناطق السكنية والذي يهم شرائح واسعة من المواطنين الآن والاشتراطات المتعلقة بها وقسمت الخطة تلك المناطق إلى 6 مناطق تخطيطية منفصلة وهي المناطق السكنية آر 1 منخفضة الكثافة، وآر 2 منخفضة إلى متوسطة الكثافة، وآر 3 متوسطة الكثافة، وآر 4 متوسطة إلى مرتفعة الكثافة، وآر 5 مرتفعة الكثافة، وآر 6 منطقة الأبراج السكنية . حيث تعرضت الخطة بالتفصيل لتلك المناطق واشتراطات البناء من جميع الوجوه، متضمنة ارتفاعات المنازل ومساحات البناء على الأرض والبنتهاوس والجراجات والشوارع الجانبية والأمامية وكافة التفاصيل. وعندما بدأ تطبيق الخطة مطلع يناير ظهرت تحفظات أصحاب قسائم الأراضي ومن يشيدون الأبراج والمنازل والمقاولين والمصممين على الخطة.
شفافية عالية
بيد أن خالد المرزوقي مساعد مدير مجمع رخص البناء بوزارة البلدية والبيئة أوضح لـ لوسيل عند طرح الخطة أن الاشتراطات التخطيطية الجديدة تعمل على تحسين البيئة العمرانية لدولة قطر من خلال تحديد نوعية التنمية في المناطق المختلفة واستخدامات الأراضي المسموح بها وعليه فلقد تم ربط الاشتراطات التخطيطية الجديدة ببرنامج يسمح للجمهور بمعرفة الاشتراطات التخطيطية لقسائم الأراضي الخاصة بهم على شبكة الإنترنت لضمان تحقيق أقصى درجات الشفافية بداية من العام الجاري.
ويرى عدد من المقاولين ورجال الأعمال أن تلك الاشتراطات العمرانية الجديدة لم تراع التكلفة ولا التداعيات السلبية لتطبيقها ولا إمكانية عدم استقرار سوق العقار، وهو ما ينفيه الخبراء في وزارة البلدية، مؤكدين أن الاشتراطات جاءت إثر حوار مجتمعي شاركت فيه كافة أطياف المواطنين بخلاف كافة مؤسسات الدولة لضمان حياة معيشية عصرية للمواطنين والمقيمين.
وفي ذات السياق أوضح المهندس سعد عبد الكريم القحطاني مدير إدارة الشؤون الفنية ببلدية الريان لـ لوسيل أن القائمين على الخطة العمرانية في وزارة البلدية والبيئة كانوا يعلمون جيدا أنه من الممكن أن تكون لها تداعيات عند بدء التطبيق ولذلك حرصوا على عقد سلسلة من الندوات قبيل بدء تطبيق الاشتراطات في البلديات الـ6 ودعوا إليها كل من يرغب وناشدوا المواطنين الحضور لإبداء آرائهم في الخطة العمرانية، وبالفعل حضر من يعنيهم الأمر وقالوا إنهم ليس لديهم تصور للاشتراطات العمرانية وللتنمية المكانية في البلديات، ووصف القحطاني الخطة بأنها مرنة وتستجيب لمطالب المواطنين.
الحكم على الخطة
وحول رؤيته لتطبيق الخطة، أكد العضو خالد بن عبدالله الغالي المري نائب رئيس لجنة الخدمات والمرافق العامة بالمجلس البلدي المركزي، أن الخطة العمرانية وشروطها الجديدة لم يمر على تطبيق العمل بها سوى 60 يوما، وبالتالي لا يزال الوقت مبكرا لكي يتمكن المواطنون من الحكم عليها بالشكل اللازم، لكننا من خلال اطلاعنا عليها نرى أنها كُتِبَت بشكل ممتاز. ويستطرد: لكنني عندما أردت باعتباري عضوا عن دائرة روضة راشد بالمجلس البلدي المركزي تفعيل بنود الخطة وتوفير مشروعات خدمية للدائرة، تلقيت للأسف ردوداً سلبية للغاية من قبل السادة القائمين على شؤون التخطيط في وزارة البلدية والبيئة .
وأوضح أن الخطة العمرانية تساوي في بنودها بين كافة مناطق الدولة، وتشير بوضوح إلى أن المناطق الريفية والصحراوية تتساوى في توزيع الخدمات مع المدن والحضر بالدولة، وبالتالي يتعين أن توصل إليها كافة أنواع الخدمات لتشجيع المواطنين على الاستقرار والعيش داخلها، ولكي تكون عامل جذب للمواطنين وليست أماكن طاردة لسكانها، لكنني عندما أردت أن أطبق بنود تلك الخطة وذهبت أطلب أرضا من إدارة التخطيط لبناء تلك المشروعات الخدمية اصطدمت بواقع سلبي .
وشدد بن عبدالله على أن روضة راشد تعاني من التهميش في بعض أنواع الخدمات، ويوجد خلل في تخصيص بعض المشروعات الخدمية لها، ولا يوجد اهتمام بالدائرة من قبل بعض المسؤولين . وكشف أن المسؤولين والزملاء في المجلس البلدي لمسوا ما تتعرض له روضة راشد بهذا المجال من تهميش، وأصدروا توصيات تتعلق بتوفير خدمات للدائرة مثل الملاعب، والمخابز، وصالونات الحلاقة، المتاجر، والمكتبات، والجمعيات . واستطرد قائلاً: على سبيل المثال أنه غير مقبول لكي أتسوق أو أشتري خضارا على سبيل المثال أضطر للذهاب إلى الدوحة. وعندما تقدمت لقطاع التخطيط في البلدية لكي يتم تخصيص أراضٍ لإقامة تلك الخدمات يقولون لي: سوف ندرس طلباتك خلال السنوات المقبلة .
قرار مهم
وأكد خالد بن عبدالله الغالي: قبل عدة أيام صدر قرار من وزير البلدية والبيئة بتشكيل لجنة تتولى عملية تخطيط القرى على ضوء الخطة العمرانية، وتلك اللجنة ينتظر أن تحدد احتياجات كل منطقة، ونحن نأمل في عمل تلك اللجنة الخير، وأن تتمكن من تفعيل بنود الخطة العمرانية . وناشد بتشكيل لجنة متخصصة لتفعيل تطبيق الخطة. وأعرب عن أسفه لكون أن الخطة العمرانية صاحب القرار فيها مفقود، وأن دائرتي المكونة من 12 منطقة منذ 3 أعوام وأنا أتحاور مع المسؤولين لتوفير خدمات يحتاجها المواطنو،ن لكنه في النهاية وصل إلى طريق مسدود. وعبر عن شعوره بالمرارة لتخصيص المسؤولين أراضي لمشروعات صناعية وخدمية جنب القرى بشكل لا يتناسب مع الخطة العمرانية ومع رغبات السكان في توفير ملاعب وحدائق ومحلات خدمية.
آلية تنفيذ
يقول حمد بن هادي البريدي عضو المجلس البلدي عن دائرة أم صلال: إن تطبيق الخطة العمرانية يمضي بشكل جيد وربما تكمن الإشكالية في بعض مكاتب المصممين الاستشاريين للبناء، حيث يسترخص بعض المواطنين ويذهبون إلى مكاتب استشارية ليست على المستوى المطلوب ومن هنا تحدث المشاكل، وأنه على سبيل المثال مساحة البنتهاوس بلغت في الاشتراطات العمرانية الجديدة 70% وهو أمر أسعد المواطنين كثيرا، والمطلوب منهم أن يلجأوا إلى مكاتب خبرة قادرة على تصميمات أكثر جودة. وأكد أن اشتراطات الخطة العمرانية الجديدة راعت راحة المواطنين والمقيمين وتوفير منازل ذات مواصفات صحية ومعيشية عصرية وحديثة. ويشير محمد بن ظافر الهاجري عضو المجلس البلدي عن دائرة الشحانية إلى أنه من خلال اتصالاته معهم فإن المسؤولين في وزارة البلدية والبيئة لا يزالون يعملون على إيجاد آلية تنفيذ واضحة المعالم للخطة العمرانية من خلالها يستطيعون تطبيق اشتراطات الخطة العمرانية بدون أي عقبات، لا سيما فيما يتعلق بمجالات البناء وتقسيم الأراضي .
وفي الجلسة الأخيرة للمجلس البلدي تعرض سعادة محمد بن حمود شافي آل شافي رئيس المجلس، إلى ضرورة تسهيل إجراءات الحصول على رخص البناء للمواطنين من البلديات وضمان سرعة إنجازها وارتفاع كلفتها. وتحدث المهندس حمد بن لحدان المهندي عن المعايير الجديدة والاشتراطات العمرانية الجديدة المتعلقة بمساحات المباني.
الاشتراطات قللت من القيمة السوقية..
د. المرواني: الخطة الجديدة لم تراعِ الظرف الحالي للأراضي
أكد الباحث الأكاديمي الدكتور حامد أحمد المرواني أن الخطة العمرانية الجديدة لقطر تضمنت إمكانية بناء 70% من البنتهاوس أي (دور السطح) بعد أن كان 35%، وفرح الناس بهذا التوجه، ولكن هذا القول يفتقر إلى الشفافية ويعبر عن نصف الحقيقة فقط، وفقا لتعبيره.
وقال المرواني: على أرض الواقع فإن الاشتراطات السابقة كان يسمح لكل الأراضي السكنية (فلل) أيا كان موقعها بنسبة 35% من البنتهاوس وتمكن زيادتها من 40% إلى 45% حسب موافقة الإدارة الهندسية في البلدية المختصة، كما كان يسمح لكافة الأراضي السكنية (فلل) بنسبة بناء تغطي 60% من مساحة الأرض، يشير إلى أنه في الخطة العمرانية الجديدة قسمت الأراضي السكنية للفلل إلى فئتين R1 وR2، أما في منطقة R1 فيسمح بنسبة بناء تغطي 60% من مساحة الأرض ويسمح بدور بنتاهوس بنسبة 40% فقط، ويشرح أنه في هذه الحالة لا يوجد تغير يذكر، أي لا زيادة حقيقية لدور البنتاهوس لأنه كان يسمح بها عادة باستثناء للجميع.
أما الأراضي السكنية للفلل والمصنفة R2 فيسمح بنسبة بناء من مساحة الأرض بحد أعلى 50% فقط بعد أن كانت 60% وسمح ببناء دور بنتهاوس بنسبة 70% وفي هذه الحالة أيضا لا يوجد أي تغير يذكر فإن النسبة خصمت من كل دور (إن كان قبوا أو دورا أرضيا أو أول) وإذا جمعت كل الأدوار فهي تقريبا نفس النسبة، بل إن كان المالك يود أن يبني فيلا أرضية من دور واحد فقط فقد خسر 10% من مساحة الأرض القابلة للبناء، مضيفا أن البلدية لم تكن شفافة أبدا في إعلاناتها بهذا الخصوص أو في مقابلات المسؤولين.
انعكاسات سلبية
وأضاف المرواني أن اشتراطات البناء في الخطة العمرانية الجديدة ستكون لها انعكاسات سلبية على الاستثمار العقاري في قطر خصوصا في العمارات، كون نسبة استغلال الأرض في العمارات أصبحت 50% بعد أن كانت 60%، بالإضافة إلى زيادة الارتدادات في بناء العمارات إلى 6 أمتار أمامية وأربعة خلفية و4 أمتار في الشوارع الجانبية، أما الحد الأدنى لمساحة الأستديو فيتم تحديده بـ 75 مترا مربعا وهذا غير مسبوق في أي مدينة بالعالم كذلك أدنى مساحة لشقة من غرفة نوم واحدة 90 مترا مربعا وغرفتين نوم 125 مترا مربعا و150 مترا مربعا لثلاث غرف نوم مما سيقلل العائد على الاستثمار ويرفع تكاليف بناء الشقق، كما أنها حددت مساحة بناء الأرض إلى مساحة الأرض بعد أن كانت مفتوحة، كما أن مساحة مواقف السيارات زادت، والاشتراطات تضع عراقيل أمام استثمار قطع الأراضي الصغيرة كعمارات، حيث لا يسمح بأي أرض أن تقام عليها عمارة عشرة أدوار إذا قلت مساحتها عن 1800 متر مربع في الأماكن المسموح فيها بعشرة أدوار كالغانم العتيق وفريج عبدالعزيز أما بالنسبة للأماكن المسموح بها بارتفاع 7 أدوار كالمنتزه وأم غويلينة يجب ألا تقل مساحة الأرض عن 1200 متر مربع، تلك الاشتراطات تقلل العائد على رأس المال المستثمر بسعر السوق الحالي للأراضي إلى 4٪ فقط في العمارات، ونسبة استغلال الأرض المسموح بها بالنسبة لأراضي العمارات في العواصم المتقدمة كباريس ولندن وغيرها هي 100% والحد الأدنى للأستديو والشقق يقل على الدوام في تلك الدول ما عدا في الدوحة يزيد، هذه الاشتراطات ستزيد من تكلفة التطوير وتقلل من العائد المرجو من أراضي العمارات. علما بأن أصحاب الأراضي اشتروا أراضيهم بأسعار مرتفعة على أساس اشتراطات البناء السابقة مما يسبب لهم خسائر فادحة تصل إلى 70٪ من قيمة الأرض السوقية.
اشتراطات الخطة تجاهلت الوضع القائم والأضرار التي تسببها بالنسبة لمن اشترى أرضه على أساس الاشتراطات السابقة، وليس كمشروع الوسيل، الذي بيعت أراضيه بعد أن وضعت اشتراطات بنائه وعلى هذا الأساس اشترى الناس.
وتحدث المرواني حول رسوم البلدية على توثيق عقود الإيجارات، كونها مرتفعة وترقى إلى ضرائب من غير أي خدمة مقدمة، وقال: فرضت وزارة البلدية رسما بواقع 1% من القيمة الإيجارية السنوية على العقار، أي من الدخل السنوي للعقار وهذا يعتبر رسما عاليا وهو في الواقع ضريبة دخل على العقار، والمبرر أنه إذا صار خلاف بين المستأجر وصاحب العقار يحق بموجب هذا التوثيق أن يحتكم لمحكمة خاصة تشكل في البلدية، فلماذا يفرض هذا الرسم العالي على الإيجار فقط احتياطا إذا صارت مشكلة ومن المعروف في كل دول العالم أن من يرفع قضية يدفع رسوما للقضية التي يود أن يرفعها وكل الرسوم يدفعها المالك، هذه ضريبة مبطنة تدر إيرادا لوزارة البلدية من غير أي خدمة مقدمة.
وقد تم ربط الضريبة أو رسم التوثيق بتوصيل الكهرباء لمستأجر العقار، وهذه الضريبة أو الرسوم سنوية ومن المعلوم أن أي رسوم للبلدية في أي مكان بالعالم يدفعها المقيم في العقار، وفوق كل هذا يعاقب المخالف بغرامة قدرها عشرة آلاف ريال إذا لم يوثق، في ظل تردي الإيجارات وتراجع عائدها، مطالباً الحكومة بالتنبه للانعكاسات السلبية لهذه الرسوم المرتفعة (الضريبة) وإعادة النظر فيها.
وزير التجارة والصناعة يرأس وفد قطر في اجتماع خليجي استثنائي لبحث الأمن الغذائي
وزارة العمل: تعديلات قانون العمل الجديدة تشكل نقلة نوعية في تطوير منظومة التشريعات العمالية
